[ 案例 ]
买房前，业主看到的小区模型上有美丽的花园，入住时却发现花园变成了马路。 2003 年 3 月 25 日 ，某房产开发公司因未履行应尽的告知义务，被上海市闵行法院判决对 52 户居民进行经济补偿。 2001 年 11 月 16 日 ， 李 女士等 52 户居民看中了某房产公司开发的汇宝公寓商品房。在宣传这些商品房的广告中，他们看到小区里有一个花园，这使他们更加喜欢这个公寓，分别向房产开发公司支付了 23 万元购房款。 2002 年 1 月 12 日 ，他们又与房产公司签订了合同。但当李女士等人在同年 4 月 22 日 住进公寓时却发现，小区里根本就没有花园，反而有一条马路穿越小区。业主们认为，房产公司在向他们销售时，故意隐瞒有马路横贯穿越小区的事实，诱导他们购房，便于 2003 年 1 月 7 日 将该房产公司诉至法院，要求赔偿。该房产公司认为，他们原来设计的小区里确实有花园，但建马路穿越小区是政府的规划，其没有告知业主的义务，现双方签订的合同已经履行，所以不应该赔偿。 法院查明，这家房产公司与 52 户居民签订合同前，已经得到小区里要有马路穿越的信息，却不告知业主，致使居民入住后生活和居住环境受到一定影响，对此，房产公司被判分别补偿 52 户居民 2000 元。   

[ 律师评析 ]
李女士等人在购买汇宝公寓商品房，宣传广告及售楼处的模型中，均有美丽的花园，对于该设施在广告中所作的说明和允诺是具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为购房合同的组成部分。 原先承诺的花园没有了，却出现了横贯小区内的马路，属于对合同内容的重大变更，应当由房产开发商承担违约责任。 但是，开发商却以原来设计的小区里确实有花园，但建马路穿越小区是政府的规划，其没有告知业主的义务，作为理由进行抗辩。根据《商品房销售管理办法》规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。可见，对于设计规划变更，开发商有通知义务。 另外，根据法庭调查签订合同前，开发商已经得到小区里要有马路穿越的信息，却不告知业主，应当对其故意行为承担一定的民事赔偿责任。

[ 法律链接 ]
1 、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 2 、《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 3 、《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。 　　买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。